Por Lilian Ribeiro
A Câmara dos Deputados aprovou, na noite de terça-feira (17/12), o Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, que regulamenta a reforma tributária. O texto, já aprovado pelo Senado, segue agora para a sanção do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, encerrando uma das etapas mais importantes da maior reforma estrutural tributária da história do Brasil.
PRINCIPAIS MUDANÇAS PARA O SETOR IMOBILIÁRIO
O texto aprovado apresenta alterações profundas no regime tributário do setor imobiliário, trazendo maior clareza à tributação e garantindo segurança jurídica para pontos que haviam ficado indefinidos em versões anteriores. Contudo, tais mudanças também geram desafios para as empresas que precisarão avaliar, com cuidado, a melhor estratégia tributária para o momento de transição e para o longo prazo. Confira os principais destaques:
1) Critérios para Contribuinte Pessoa Física
- Contribuintes pessoas físicas serão aquelas que:
- Venderem, em um ano, mais de 1 imóvel construído por elas ou mais de 3 imóveis em geral;
- Locarem mais de 3 imóveis e cuja receita anual com aluguel ultrapasse R$ 240 mil ou que auferirem mais de R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis (art. 250, §§ 1º a 3º).
2) Edifícios-Garagem e Parques de Estacionamento
- Passam a seguir as mesmas regras de tributação aplicáveis à locação de bens imóveis (art. 251, § 1º, II).
3) Administração e Intermediação de Imóveis
- O fato gerador do serviço ocorrerá apenas no momento do pagamento, e não mais no fornecimento do serviço, alinhando-se ao regime de tributação dos aluguéis (art. 253, IV).
4) Construção Civil
- A apropriação de créditos relativos aos materiais de construção empregados na obra foi autorizada, desde que os créditos não superem os débitos devidos pela prestação do serviço (art. 254, § 5º).
5) Redutor Social do Aluguel
- O valor foi aumentado de R$ 400 para R$ 600, ampliando o incentivo ao mercado de locações (art. 259).
6) Redução de Alíquotas
As alíquotas de redução foram ampliadas:
- De 40% para 50% na venda de imóveis;
- De 60% para 70% na locação (art. 260).
REGIMES DE TRANSIÇÃO: O QUE ESPERAR PARA 2029 E ALÉM
O projeto estabelece regimes transitórios para adequação do setor às novas normas tributárias, incluindo mudanças profundas no Regime Especial de Tributação (RET):
1) CBS no RET para Empreendimentos em Andamento
- Incorporações e parcelamentos iniciados antes de 1º de janeiro de 2029 poderão incluir a CBS no RET, com alíquota de 2,08%, garantindo a carga tributária de 4% atualmente aplicada sobre a receita bruta (arts. 482 e 483).
2) IBS para Novas Incorporações
- Após 1º de janeiro de 2029, para incorporações e loteamentos passarão a incidir CBS e IBS, com possibilidade de deduzir valores pagos em bens e serviços sujeitos a ICMS e ISS no período de transição entre 01/01/2027 e 31/12/2032 (art. 485). No entanto, após essa data (2029), não há garantia de que o RET nas alíquotas atuais será mantido.
3) Regime Especial para Locações e Arrendamentos
- Imóveis não residenciais com contratos firmados até 31 de dezembro de 2025 poderão optar por tributação especial com alíquota reduzida de 3,65% para IBS e CBS durante o prazo contratual (art. 484, § 1º, I).
- Imóveis residenciais com contratos firmados até a publicação da Lei Complementar terão esse regime aplicável até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro (art. 484, § 1º, II).
POR QUE EMPRESAS DO SETOR IMOBILIÁRIO PRECISAM DE ASSESSORIA ESTRATÉGICA NESTE MOMENTO?
Com tantas mudanças em curso e projeções incertas para o período pós-2029, a transição tributária demanda atenção especial das empresas do setor imobiliário. A definição do melhor regime especial pode significar a diferença entre uma carga tributária adequada ou custos desnecessariamente elevados.
É fundamental uma visão estratégica e personalizada para cada negócio, mapeando os impactos diretos da reforma e identificando as melhores opções dentro dos regimes transitórios e definitivos. A transição até 2029 exige:
- Planejamento tributário detalhado, considerando a substituição do ISS e ICMS pelo IBS;
- Análise das alíquotas aplicáveis e das oportunidades de crédito tributário;
- Revisão de contratos, principalmente em locações e empreendimentos em andamento, para aproveitar regimes especiais dentro dos prazos estabelecidos;
- Projeções de longo prazo, com foco na competitividade da empresa no mercado pós-reforma.
Além disso, é essencial garantir que os negócios estejam preparados para atender às exigências do novo sistema tributário com segurança jurídica e eficiência financeira.
Próximos passos: a hora de agir é agora
Com a aprovação da Câmara, o texto aguarda a sanção presidencial para entrar em vigor. O setor imobiliário deve se preparar desde já para as mudanças, aproveitando o período de transição para ajustar operações e planejar o futuro.
A reforma tributária representa um marco histórico no sistema fiscal brasileiro, e estar bem assessorado nesse momento crítico é fundamental para que as empresas do setor possam não apenas se adequar, mas prosperar no novo cenário econômico.
Lilian Ribeiro é sócia fundadora e advogada do Ribeiro Silva Advogados, onde lidera a área Tributária. Com mais de 10 anos de atuação no direito tributário, sua expertise se destaca em projetos de Reestruturação Empresarial, Planejamento Tributário e Estruturação de Operações e Negócios, com foco estratégico no mercado imobiliário
Os artigos escritos pelos “colunistas” não refletem necessariamente a opinião do Portal da Reforma Tributária. Os textos visam promover o debate sobre temas relevantes para o país.
