Por Lilian Ribeiro
Com a iminência da Reforma Tributária no Brasil, muitas dúvidas surgem sobre o impacto no setor imobiliário, e a principal delas é: o que acontecerá com o RET (Regime Especial de Tributação)?
O RET, amplamente utilizado por incorporadoras, permite o pagamento simplificado de 4% sobre as receitas obtidas com o empreendimento, divididas entre PIS, COFINS, IRPJ e CSLL nas seguintes alíquotas:
- COFINS: 1,71%
- PIS: 0,37%
- IRPJ: 1,26%
- CSLL: 0,66%
Essa estrutura otimiza a tributação de incorporadoras, sendo extremamente vantajosa. Contudo, a Reforma Tributária propõe mudanças profundas: a substituição do PIS e COFINS pela CBS acrescida do IBS, com uma alíquota padrão estimada em 28%. Ainda que se preveja uma redução de 40% para o setor de incorporação imobiliária, a carga tributária final alcançará 16,8%, muito acima dos atuais 4% do RET. E isso sem incluir eventuais alterações nas alíquotas do IRPJ e CSLL.
Compensações e redutores: soluções ou alívios parciais?
A Reforma promete a aplicação da não cumulatividade, possibilitando que o tributo incidente em etapas anteriores, como na aquisição de insumos, seja utilizado para deduzir o tributo devido na operação seguinte. Em outras palavras, o imposto pago ao longo da cadeia produtiva pode ser compensado, minimizando impactos financeiros.
Além disso, redutores poderão ser aplicados à base de cálculo, incluindo:
- Valor de aquisição do bem, com regulamentação específica;
- Impostos e laudêmio pagos na aquisição do imóvel;
- Redutor social, aplicável na alienação de imóveis residenciais novos e lotes:
- R$ 100.000,00 por imóvel residencial novo;
- R$ 30.000,00 por lote residencial.
Apesar dessas previsões, permanece o questionamento: Essas medidas serão suficientes para equilibrar a carga tributária com o atual regime de 4% do RET?
Transição e direito adquirido: o que esperar?
Outro ponto crítico é a situação dos empreendimentos iniciados antes da Reforma e concluídos após sua implementação. Por exemplo, se um projeto começar sob o RET em 2025 e finalizar após 2027, quando IBS e CBS estiverem em vigor, será possível manter o RET? Ou o empreendimento será submetido às novas regras tributárias no meio do ciclo?
O conceito de direito adquirido é claro: trata-se de um direito consolidado antes da mudança legislativa. Contudo, sua aplicação à Reforma Tributária será tema de intensos debates, com a expectativa de ações judiciais preventivas para garantir a manutenção do RET em projetos já iniciados.
A alteração das regras no meio do caminho pode causar impactos severos, especialmente na precificação de imóveis já vendidos e daqueles a serem comercializados durante a transição.
Estratégias de adequação: o caminho é a prevenção
Diante das mudanças previstas, incorporadores devem adotar estratégias proativas para mitigar os impactos da Reforma Tributária. Algumas ações fundamentais incluem:
- Mapeamento tributário de insumos e serviços: identificar quais itens terão aumento de custo e quais geram créditos tributários integrais.
- Análise do perfil tributário de fornecedores: fornecedores optantes do Simples Nacional, por exemplo, não geram créditos tributários integrais, o que pode afetar sua margem de lucro.
- Revisão de contratos: inserir cláusulas específicas, como a “Cláusula da Reforma Tributária”, para proteger sua operação contra alterações legislativas.
- Planejamento tributário estratégico: realizar projeções detalhadas e ajustes fiscais necessários para atender às novas exigências.
A preparação deve começar agora. Incorporadores que se anteciparem às mudanças terão maior segurança jurídica e competitividade em um mercado tributário mais complexo.
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Lilian Ribeiro é sócia fundadora e advogada do Ribeiro Silva Advogados, onde lidera a área Tributária. Com mais de 10 anos de atuação no direito tributário, sua expertise se destaca em projetos de Reestruturação Empresarial, Planejamento Tributário e Estruturação de Operações e Negócios, com foco estratégico no mercado imobiliário
Os artigos escritos pelos “colunistas” não refletem necessariamente a opinião do Portal da Reforma Tributária. Os textos visam promover o debate sobre temas relevantes para o país.
