Por Alexandre Tadeu Navarro Pereira Gonçalves
Apesar de todas as especulações e projeções já veiculadas, a verdade é que ainda não se sabe efetivamente quais serão as alíquotas iniciais para os novos tributos IBS e CBS, não apenas para o setor imobiliário, mas em relação à totalidade da nova tributação sobre o consumo, estabelecida pela Lei Complementar 214/2025.
Mas não estamos completamente no escuro!
A LC 214/2025, em seu art. 475, § 11, dá um norte ao estabelecer que a somatória das alíquotas de referência do IBS e da CBS, que serão aplicadas para 2033, deverão resultar em um percentual de até 26,5%. Caso contrário, o Poder Executivo da União, ouvido o Comitê Gestor do IBS, deverá encaminhar ao Congresso Nacional projeto de lei complementar propondo medidas que reduzam o percentual até o referido patamar, por meio da redução de benefícios ou de tratamentos diferenciados concedidos a determinados produtos ou setores.
As alíquotas de referência serão fixadas por resolução do Senado Federal, tanto para o IBS quanto para a CBS, com base em métricas, estimativas e a efetiva arrecadação nos âmbitos federal, estadual e municipal de anos anteriores, tendo como premissa manter os atuais níveis de arrecadação. Isso não significa que cada contribuinte terá assegurado o direito de manter o seu atual nível de tributação, muito pelo contrário, podendo haver casos de redução e de aumento, conforme as situações especificas que resultarem dessa complexa fórmula de cálculos, que resultou das inúmeras tratativas políticas e econômicas no Congresso.
Talvez, pela primeira vez em nossa história, tenhamos uma transparência efetiva do quanto custa coletivamente à sociedade a concessão de benefícios fiscais e benesses setoriais, pois na tramitação dessa Reforma o impacto dos lobbies foi ficando cada vez mais explícito na inclusão de tratamentos diferenciados, nem sempre justificáveis tecnicamente.
Tratando especificamente do setor imobiliário, o que já sabemos também é que estamos dentro de um regime específico de tributação, o que importa em redução das alíquotas de referência em 50% para as receitas de Incorporações, Construções e Loteamentos, bem como em 70% para receitas de Locações, Cessão Onerosa e do Arrendamento do Bem Imóvel.
Apenas em relação às alíquotas nominais para o setor imobiliário, partindo da premissa de uma alíquota de referência total de 26,5%, teríamos as seguintes estimativas para IBS e CBS:
| Incorporação / Construção / Loteamento | Locação / Cessão / Arrendamento | |
| Alíquota de CBS | 4,40% | 2,70% |
| Alíquota de IBS | 8,85% | 5,25% |
| Alíquota Nominal Máxima | 13,25% | 7,95% |
Nesse modelo, para os contribuintes que não fizerem a opção pelo regime de transição especial, as alíquotas nominais do IBS irão subir progressivamente nos exercícios compreendidos entre 2029 e 2033, até atingirem os referidos patamares de 8,85% e 5,25%, conforme estimativa abaixo:
Cabe salientar, novamente, que estamos tratando apenas de alíquotas nominais, que não refletem a tributação definitiva da cadeia ou setor, uma vez que não consideram os impactos relevantes da possibilidade de tomada de créditos e da aplicação dos redutores previstos para as atividades imobiliárias, que poderão levar a uma carga tributária efetiva menor que atual em algumas situações, apesar de as alíquotas aparentemente induzirem a um efeito diferente.
A tributação do setor imobiliário, na sistemática atual, é totalmente cumulativa, de modo que os tributos recolhidos na aquisição de insumos (bens e serviços) não são aproveitados e integram invisivelmente a composição do custo das unidades autônomas ou dos serviços prestados.
A adoção da nova sistemática de não-cumulatividade, portanto, impactará a composição dos custos das operações imobiliárias e seu domínio se tornará uma vantagem competitiva, além de estimular os incrementos tecnológicos, especialmente na construção.
Portanto, para o contribuinte mais desavisado, cuidado: não se emocione com as diferenças nominais entre as alíquotas! Cálculos e análises deverão ser realizados para verificação efetiva do real impacto para o seu negócio, quer durante o período de transição, ou após a implementação final da reforma tributária sobre o consumo.
Alexandre Tadeu Navarro Pereira Gonçalves, advogado em São Paulo, sócio fundador do Bicalho Navarro Advogados, especialista em Direito Tributário, Estruturação de Negócios Imobiliários e Planejamento Sucessório e Patrimonial.
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